Microapartamentos en Bogotá : examinando las condiciones para su desarrollo y las relaciones entre precio, atributos físicos y características espaciales (2021)
Este documento presenta los resultados de una investigación con métodos mixtos para comprender las dinámicas del fenómeno de los microapartamentos en Bogotá entre 2010 y 2020. Se determinó una muestra de 121 proyectos y 26.488 unidades concentradas en los últimos 3 años y aglomeradas en las zonas centrales del borde oriental de la ciudad. Los resultados sugieren que la proximidad a centros de empleo y altos estratos socioeconómicos son los componentes con mayor incidencia en el precio con asociaciones -4% y +39% respectivamente. Es una vivienda ofertada para estancia temporal y un modelo de negocio basado en renta, donde el paquete de amenidades incide +7% sobre el precio de venta, lo cual exalta el potencial de innovación del mercado bogotano, pero despierta inquietudes sobre sus beneficios. Internacionalmente el producto es una opción para aliviar la dificultad de compra o renta, pero en Bogotá parece responder únicamente a la expectativa de inversores y promotores. La interacción entre suelos en tratamiento de renovación urbana y vivienda de interés social tuvo un efecto del +19% posterior al año 2015 que se explica pues es un producto acogido por actores medianos de la oferta aprovechando los beneficios tributarios a los segmentos VIS. Esta dinámica debe ser corregida para excluir los microapartamentos de las cuentas de entidades distritales y estos beneficios tributarios. El lanzamiento exponencial podría afectar el sostenimiento y poner en riesgo las expectativas de valorización y rentabilidad de inversores al mismo tiempo que obliga a la formulación efectiva de zonas de renovación urbana considerando capacidad y calidad urbana a partir de experiencias pasadas. Finalmente, es urgente una reflexión del mercado pues la pandemia ha afectado el atractivo de esta vivienda y pone en riesgo la cadena de actores que dependen de esta tipología.