Análisis de renta tradicional vs renta coworking. Estudio de casos oficina UGI y Calle 85 (2023)
El sector de oficinas en Colombia ha presenciado el crecimiento de los espacios de Co Working, un modelo de negocio disruptivo, que difícilmente el sector de vivienda o comercio han tenido que enfrentar. Este sistema ha abierto las puertas a nuevas dinámicas laborales y a plantear nuevas relaciones entre arrendatarios, propietarios de oficinas e inversionistas. Desde un punto de vista de Avaluadores, nos preguntamos si los espacios tradicionales de oficinas que vemos hoy están destinados a ser modificados por estos cambios en el mercado laboral. Este trabajo busca indagar esta problemática. El objetivo general de este trabajo es si “El coworking u otros sistemas parecidos como forma de arrendamiento puede mejorar la valoración de activos de oficinas y por lo tanto modificar la definición del mejor y mayor uso de ese tipo de activo” El trabajo será un estudio de caso de dos activos ubicados en la ciudad de Bogota. El primero es una oficina de 101 m2 de área privada ubicada en el Edificio UGI. El segundo es un edificio de oficinas con 1.868 m2 de área privada ubicado en la Calle 85 con carrera 15. Para hacer el análisis se construyeron dos modelos financieros desde el punto de vista del propietario de un Coworking. La idea era identificar el valor máximo de arriendo a pagar por el espacio de oficina del edificio UGI y el valor máximo a pagar de arriendo por el espacio del edificio de la calle 85 y mantener una rentabilidad de mercado en un periodo de tiempo de 7 años. Estos mismos espacios se analizaron bajo el lente de un arrendamiento tradicional. Se utilizo el método de renta para identificar el ingreso posible de la oficina del UGI y de la Calle 85; determinar el valor comercial de la oficina del edificio UGI y encontrar la tasa de descuento aplicable para este tipo de inmuebles utilizando el modelo de CAPM. Con estos datos, comparamos el Valor Presente Neto de los ingresos percibidos a través de las oficinas de manera tradicionales y los ingresos generados por las oficinas con metodología de coworking. Aquel VPN que fuera mayor nos señalaría cual forma de negocio puede ser más rentable para un inversionista y por lo tanto cual puede ser el mayor y mejor uso del inmueble.