Análisis de los criterios de valoración del suelo al interior de un predio rural en la reserva forestal del Río las Ceibas municipio de Neiva - Huila (2019)
Tomando como referencia que en la práctica valuatoria en Colombia, a los predios rurales valorados bajo el enfoque de valor de mercado, se les aplica el valor medio encontrado por unidad de área a la totalidad del área de terreno en valuación, -siendo esto particularmente grave cuando se trata de extensiones considerables de terreno con fisiografías diversas- se hace necesario diferenciar la aplicación del valor a cada unidad fisiográfica encontrada en el predio. En nuestro interés por promover las mejores prácticas en el proceso de valoración de predios rurales y para confirmar la validez de los criterios de calificación que se pueden aplicar en la determinación del valor de cada unidad fisiográfica y que el resultado de la valoración final del predio se ajuste a la realidad del mismo y sea consecuente con el propósito de valoración, solicitamos al Municipio de Neiva, nos permitiera consultar los avalúos practicados para la compra de predios rurales en la zona de reserva forestal del Río las Ceibas, para realizar una evaluación de los criterios aplicados en dichos avalúos, con el fin de validarlos en el trabajo de grado que adelantamos para alcanzar el título de especialistas de avalúos otorgado por la Universidad Distrital Francisco Jodé se caldas. Al 31 de diciembre de 2018, se tenían 375 avalúos comerciales de predios rurales, 201 de los cuales corresponden a predios efectivamente negociados y los restantes se encontraban en proceso de negociación. Los predios negociados corresponden a un área cercana a las 8.500 hectáreas de las 15.000 hectáreas por comprar y corresponden al 53% del área total de la reserva forestal. Para los efectos del presente trabajo se tomó un total de 200 avalúos comerciales de los predios negociados, en cuya elaboración fueron utilizados y calificados los aspectos antes mencionados, los cuales fueron realizados por distintos profesionales avaluadores entre ing. catastrales y geodestas, forestales, agrícolas, agrónomos, geógrafos y civiles, adscritos a la Lonja Serpro Ltda. De todos los aspectos relevantes, para el desarrollo del presente trabajo escogimos los siguientes cuatro: a)Topografía; b)Disponibilidad de agua; c)Adecuación del terreno y d)Distancia del predio a vía carreteable. Los aspectos anteriores fueron identificados y calificados en todos los avalúos practicados y con dicha información y mediante tratamiento estadístico y econométrico se encontraron las correlaciones entre variables y la justificación técnica que soporta las calificaciones dadas. Se encontró entonces, la forma como la correlación múltiple entre variables es aplicable a todos los avalúos aplicables al proyecto de compra de predios de la reserva forestal del Río las Ceibas y de otra parte se encontraron las regresiones polinomiales que soportan las calificaciones dadas para cada uno de los aspectos mencionados y que pueden aplicarse a cualquier tipo de avalúo en otra parte del territorio nacional. Como resultado de lo anterior se destaca la importancia de aplicar aspectos y criterios de valoración a cada una de las unidades fisiográficas encontradas en un predio rural sujeto de avalúo.